中金:中国城镇家庭户户均拥有住房1.13套

  日前,中金公司发布《数说中国存量住房》报告(以下简称《报告》),基于第六次全国人口普查和2015年1%人口抽样等调查数据。报告认为,城镇住房未过剩,低质量住房比例高;20%城镇家庭无房,15%有两套以上房产。

  《报告》数据显示,2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套(不含集体户),对应存量面积261亿平方米,家庭户户均拥有住房1.13套。其中,城区住房1.59亿套,对应面积145.9亿平方米,户均住房1.07套;镇区住房1.15亿套,对应面积115.4亿平方米,户均住房1.21套。基于此,中金认为,中国城镇范围住房总量基本合理,但城区仍略有不足。

  值得注意的是,存量房中仍有较高比例的低质量住房。这不仅预示着大量的拆除、改建,也意味着巨大的潜在改善型需求。

  《报告》指出,目前中国城镇家庭户住房自有化率80%,若包含集体户则为75%。在全部城镇家庭户中,20%的城镇家庭没有自有住房,65%的家庭有一套房,15%的家庭拥有两套及以上的住房,户均拥有3.2套。

  从住房实际使用情况来看,仅有一套房的家庭几乎全部自住。拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。20%的无房户全部租房,其中一半单独租住、一半为合租。

  另外,在过去十年中,由于城镇化进程快于住房净新增速度,家庭户户均拥有住房套数呈下降趋势。《报告》数据显示,2010年普查时,城镇家庭户均拥有住房套数为1.16,城区为1.09;而2017年末,这两个数据分别下降至1.13和1.07。

  根据《报告》,2017年末,中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管广义空置率看似偏高,但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间,其中城区狭义空置率低于美国、日本等成熟市场水平。值得注意的是,中国城镇空置率在过去十年中呈现下降趋势。

  同时,《报告》显示,2017年末,违规的无证房屋(包含小产权房和违建房屋)存量面积31亿平方米,占城镇存量住房的12%。若扣除此类无证房屋,实际拥有产权的住房可能会出现短缺。

  中金认为,正因为住房总量并不过剩、质量亟待提升、拥有多套房的家庭只是少数、空置率实际上并不高,在过去这些年,房价才会一直上涨,这在本质上是供需矛盾的结果。 综合